房屋过户案例
房屋过户案例
---杜凯律师 陕西渭临律师事务所 地址渭南市朝阳大街金水人家三楼
【案例】
原告刘某某和唐某某夫妻于1992年在某某县某某大街购买了五间门面房，为原告夫妻的共同财产。2002年6月19日原告因为作生意需要资金，将该房产在某某县工商银行抵押贷款。2008年以后原告由于做生意长期在外地生活，2013年春节临近时原告返回临渭区后发现五间门面房被张某某占用。春节过后原告多次到某某县房地产管理所查询转移登记情况，房管所以各种理由推托一直不予查阅。2013年11月18日在某某县人民法院的帮助下，原告才得知被告将原告房屋转移登记在方某某名下，然后方某某又转移给了郭某某，郭某某再转移给了张某某，现登记在张某某名下房产证号为2009-12-3。原告认为被告在未见到原告本人，也未有原告合法授权的情况下，将原告夫妻所有的房屋转移登记的他人名下的行政行为违法，所登记的房产证应当予以撤销。
【杜凯律师】
代理词
尊敬的审判员、审判员:
陕西渭临律师事务所依法接受本案上诉人刘某某、唐某某的委托,指派我担任其与某某县人民政府办理房产证纠纷二审诉讼代理人，接受委托后本律师认真分析案件证据材料,今天又参与了本案的庭审,对本案有一个全面清楚的认识和了解,下面就本案的相关事实和适用法律问题发表如下代理意见：
一 、被上诉人在办理过户时适用已经废止的法律，明显错误。
在被上诉人提交的证据卷第一份证据中，即某某县城镇房屋所有权登记发证申请书中，第一句话为，根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，我自愿申请办理房屋产权证书，而本案申请时间为2008年12月29日，这时《城市房屋权属登记管理办法》已经在2008年7月1日废止，应当适用新的法律规定，即2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》，被上诉人适用已经废止的法律规定为第三人办理过户手续是错误的。
二 、本案不存在超过诉讼时效的问题。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释〉第九十七条明确规定：人民法院审理行政案件除依照行政诉讼法和本解释外，可以参照民事诉讼法的有关规定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条 当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。
2008年以后被上诉人由于做生意长期在外地生活，2013年春节临近时被上诉人返回临渭区后发现本案房屋被别人占用。2013年12月份被上诉人向法院起诉，所以不存在时效超期问题。
三 、本案不存在先民事后行政的情况。
本案上诉人和工商银行临渭区支行之间为抵押贷款关系，并没有民事争议。同时方某某和上诉人之间也没有民事争议。
四 、本案房屋为刘某某和唐某某婚后共同财产,被上诉人将本案房屋过户到张某某名下的行为无效。退一万步讲，即使郭某某想要将房屋再过户时，也必须经过郭某某配偶同意并签字，因为这算是婚后共同财产。
五 、被上诉人办理郭某某房屋过户到张某某名下时未查明当事人真实意思，程序也违法，其办理过户具体行政行为违法。
1 、在办理过户时应当有郭某某夫妇到场，出示身份证和结婚证，并在申请书上签字。但是本案郭某某夫妇并未到场也并未签字。被上诉人无论是一审还是二审均未提供郭某某夫妇到场的证据，也未提供到房屋原所有权人家核实的证据。根据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第十三条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
可见被上诉人在办理本案过户时程序违法。
被上诉人认为房产证上仅有配偶一方名字，可不经配偶方签字而过户的认识是完全错误的。根据我国《婚姻法》的规定夫妻婚后取得的财物为夫妻共同财产，一方在处分房屋这种大型财产时，必须征得另一方同意。而且《房屋登记办法》及其它法律规定中，也没有规定可以由夫妻一方处分房屋的例外情况，所以本案房屋未经共有人签字过户无效。
2 、本案协议书存在重大问题，被上诉人方不应当依据本协议书办理过户手续，因为本协议书是虚假的，原因为⑴本协议书应当有郭某某及其配偶签字；⑵本协议书上签字不是郭某某本人所签，是一个叫郭新某的人签字的，被上诉人辩称这是简化写法，但是，作为办理房屋过户这种涉及当事人重大利益的情况，应当严格按照身份证名称办理；所以不能证明本协议是郭某某所签。⑶本协议书约定价格为10.5万元，远远低于市场价格，是虚假的；而且本案第三人在一审时向法庭提交了另外一份协议，协议价格等内容和本协议完全矛盾。⑷该协议书确定该房屋用途为住宅是错误的。
根据上诉人提供的第五组证据，即协议书、房屋转让合同、某某县城镇房屋所有权登记发证申请书，可以证明：2008年12月6日协议书上及某某县城镇房屋所有权登记发证申请书上所签字“郭某某”和2008年12月27日签订房屋转让合同中“郭新某”签字并不一致。
3 、被上诉人提交房屋过户通知书中面积记载错误，不是560平方米，应为560.13平米。
房屋过户通知书中认为交易手续符合《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》的规定。但是根据《城市房地产转让管理规定》第十四条的规定：国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
而且某某县人民政府明知本案房屋价格过低，存在损害房屋所有人利益的情况而视而不见，所以某某县人民政府的行为存在违法。
4 、被上诉人方没有出示房屋过户契税票，这也不符合法律规定。契税票应当作为登记发证申请书和房屋产权登记发证审核的基本资料，没有契税票就不能审核通过。第三人张某某在一审答辩书中也提到自己缴纳了相关的税费。但是被上诉人方并没有出示相关的税费票，这种相互矛盾的说法更加证明被上诉人一方过户行为的违法之处，也证明第三人张某某不存在善意取得情况。
5 、被上诉人将本案房屋过户到张某某名下，根据被上诉人提供的私有房屋发证登记簿显示郭某某拿到房屋登记证是在2008年12月6日，再将房屋过户到张某某时为2008年10月7日，张某某取得房产证的时间竟然在郭某某之前，这明显存在虚假；
同时根据法律规定，被上诉人方在办理过户手续时具有审查义务，其本身要证明收集材料的真实性，合法性，有效性，这种证明责任在被上诉人方，被上诉人方应当为此承担责任。
六 、本案张某某不符合善意取得的条件
1 、张某某具有了解出卖人刘某某和唐某某是否愿意出卖本案房屋，郭某某是否真正是房屋所有权人的义务。事实上张某某知道本案房屋当时存在抵押贷款，这时张某某有更多的注意义务。
2 、从受让人与转让人的熟悉和了解程度可以看出，张某某长期在某某县城做生意，对首饰一街房屋很了解，当时知道这个房屋的所有人是刘某某和唐某某，本案房屋存在抵押贷款。
3 、张某某即使当时真实想购买此房屋，也必须有郭某某配偶的签字，这一点张某某作为一个购买人应当注意到，没有注意这一点就不能证明其主观善意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）款规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。
4 、从财产转让时的价格情况确定，张某某在购买这个房屋时协议上的价格为10.5万元，价格过低，按照郭某某的主张他是120万元抵债得来的这个房屋，以10.5万元价格出卖，根本不可能，这是虚假的。张某某出示的协议书（一审当庭没有出示原件）上面房屋的转让价格为120万元，这样出现了两个相互矛盾的价格，可见本案存在相互串通损害他人利益的情况，足以证明张某某购买房屋时不是善意。
5 、通过上诉人提交的第八组证据，即两份私有房屋发证登记薄，可以证明：郭某某和张某某拿到房产证时间存在矛盾，张某某作为购买人没有尽到注意义务。郭某某拿到房屋登记证是在2008年12月6日，再将房屋过户到张某某时为2008年10月7日，张某某取得房产证的时间竟然在郭某某之前，这里明显存在违法之处，不符合善意取得条件。
6 、从交易场所因素考虑，张某某当时到房屋管理部门也应当询问了解相关情况，也应当知道办理房屋过户的相关手续和注意问题。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三人的行为并不符合法律规定的（一）、（二）条规定，因此，第三人张某某并没有善意取得房屋的所有权。
七 、最后请法庭查明以下三个问题
⑴为什么某某县人民政府在不是郭某某本人签字或签的不是本人身份证名字的情况下办理过户；⑵为什么该房屋多次短时间过户；协议（协议是否真实不论）时间2008年4月20，方某某申请过户时间2008年7月9日，郭某某申请过户时间2008年10月22日，张某某申请过户时间2008年12月29日；⑶为什么郭某某愿意以10.5万元这样低廉的价格将房屋卖给张某某。
综上所述：上诉人为本案房屋合法所有权人，被上诉人在过户时未按照法律规定进行，违反法定程序，严重侵害上诉人的合法权益，请法庭查明案件事实，维护上诉人合法权益，支持上诉人诉求。
代理人 ：
二〇一五年八月二十五日
【法律规定】
第七条 办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第八条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第九条 房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。
第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十一条 申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
（一）因合法建造房屋取得房屋权利；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；
（四）有本办法所列变更登记情形之一；
（五）房屋灭失；
（六）权利人放弃房屋权利；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。
共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
第十四条 未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。
第十五条 申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。
委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
第十六条 申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。
第十七条 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。
第十八条 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
第十九条 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
第二十条 登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：
（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；
（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；
（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
第二十一条 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
第二十二条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
第二十三条 自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；
（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；
（三）预告登记、更正登记，10个工作日；
（四）异议登记，1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
第二十四条 房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。
房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。
第二十五条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第二十七条 房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
第二十八条 房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。
申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。
第二十九条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。
2015-12-22 10:19:05 浏览：
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